안녕하세요?
임대차 3 법이 실시되면서 주택시장에 혼란이 있었지만 모두에게 조금씩 익숙해 가고 있고 보완책들이 나오고 있어 다행이란 생각이 듭니다. 임대차 3 법 중에서 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 정부가 20년 7월 31일 먼저 시행하였고, 전월세 신고제는 올해 6월1일부터 시행되고 있습니다.
1) 계약갱신청구권은 무엇인지?
2) 전월세 상한제가 무엇인지?
3) 전월세 신고제란 무엇인지?
이상 3가지 법을 묶어 임대차 3 법이라 하는데 궁금한 것을 자세히 알아보겠습니다.
임대차도 기본적으로 계약입니다. 계약이란? 당사자끼리 합의만 되면 내용을 정할 수 있다는 뜻입니다.
임대료도 기간도 마음대로 정할 수 있다는 뜻입니다. 임대인 입장에서는 기간을 짧게, 임차인 입장에서는 기간을 길게 하고 싶을 것입니다.
종전에는 임대차 계약이 1~2년으로 정해져서 자주 이사를 해야 했고, 임대료도 급격하게 올려줘야 하는 상황이 발생하였습니다. 이런 어려움이 반복되어 정부가 임차인을 보호하자는 취지로 임대차 보호법이 나왔습니다.
1) 계약갱신청구권?
임차인이 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용해 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다는 2+2 제도로 최대 4년을 살 수있다는 의미입니다.
임차인은 임대차 행사기간이 끝나는 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 내용입니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
이 제도가 실시된 이후 임대차 계약갱신율이 60%에서 78%로 늘어났다고 합니다.
갱신 행사권 방식은 구두, 문자메시지 , 이메일 등으로 가능하지만 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등의 증거를 남기는 것이 좋다고 합니다.
계약 갱신청구권은 원칙적으로 임차인의 보호와 주거 안정을 위해 만들어진 법입니다.
그러나 임대인도 보호받아야 하며 계약갱신도 거부할 수 있는 사유가 있습니다.
1. 임차인이 2번에 걸쳐 임대료를 연체한 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 합의하에 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
5. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실된 경우
6. 임대인이 (직계 존. 비속 포함) 이 실제 거주하려는 경우
묵시적 갱신이란?
임대차 계약기간 종료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 재계약에 대한 의사를 밝히지 않을 경우 기존 계약과 동일 조건으로 계약이 갱신되는 것입니다.
묵시적 갱신의 경우 계약의 해지를 할 수 있는지? 임대차 보호법에 따라 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 임대인에게 계약해지를 통보한 뒤 최소 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 임대인의 보호 측면이 강한 거죠.
2) 전월세 상한제란?
계약갱신청구권을 사용한 임차인이 재계약 시 임대료의 상승폭은 5% 이내로 제한됩니다. 전월세 가격 대비 임대료가 5% 이내에서 협의를 통해 임대료 상승분이 예측 가능해지고, 임차인은 임대료 급등으로 인한 걱정을 다소 줄일 수 있습니다.
계약갱신청구권이 전체의 80% 에 달해 기존 세입자의 전셋값 안정에 긍정적으로 기여했다고 국토부는 말합니다.
임대료의 합의가 이뤄지지 않을 경우 임대인은 조세, 공과금 등의 부담 증감을 이유로 증액을 청구할 수 있고 분쟁조정절차들을 통해 인정 되는 경우는 증액이 가능합니다.
5%를 초과하는 갱신계약 체결도 가능한지요? 갱신청구권을 행사할 경우에는 5% 초과는 안되고 만약 초과 계약을 하였다면 반환 청구가 가능합니다.
3) 전월세 신고제란?
21년 6월 1일 시행된 주택임대차 보호법은 계약 당사자가 30일 이내에 주택소재지 관청에 계약정보를 신고해야 하며 세입자 단독으로 신고가 가능합니다. 신고가 이루어지면 확정일자를 부여한 것으로 간주합니다.
신고대상은 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주거용 주택이 신고대상입니다.
신고내용에 인적사항, 주택정보, 전월세 기간, 임대료 등이 표기되어 임대인의 소득이 노출되어 임대인이 꺼리는 측면도 있습니다. 또한 확정일자를 별도로 받지 않아도 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
그만큼 임차인의 보호가 강화되었다고 볼 수 있습니다.
임대차 3 법은 임차인을 보호하기 위한 특별법입니다.
주택임대차는 경우마다 다르고 미묘하고 복잡하기에 아래와 같이 여러 상담기관이 있습니다.
궁금하거나 문제해결에 도움을 줄수있는곳입니다.
읽어주셔서 감사드립니다.
한해 마무리 잘하시길 바라며
내년부터 달라지는 부동산 제도와 대출규제에 관한 기사가 있어 링크합니다.
http://land.hankyung.com/board/view.php?id=land_specialist&no=2881&ch=land
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