부동산 취득세

 

안녕하세요?

요즘 부동산 세금에 관해서 과징한다는 내용이 많습니다. 최근 12월에 부과된 종합부동산세가 대표적이었습니다.

세금도 본인이 내용을 알면 덜 답답하듯 부동산 취득 시에 고려해야 할 취득세 내용과 취득시기 기준, 다주택자에게 중과되는 세율에 대해 알아보겠습니다.

 

 

부동산 관련 세금은

부동산 취득과정에서 발생하는 취득세

보유 과정에서 생기는 재산세와 종합부동산세

부동산 매도 시 차익에 대해 발생하는 양도소득세가 있습니다.

 

 

취득세 또한 다른 세금과 마찬가지로 살펴야 할부분은 각기 적용세율이 다르기에 주택매매 & 주택 증여, 조정대상지역& 비조정대상지역, 1 주택 이상일 경우 주택수에 따라 세율이 다르게  중과된다는 사실입니다.

부동산 취득세는 지방세이며 취득이라 함은 매매, 교환, 상속, 증여, 기부 법인에 대한 현물출자, 건축(건축물의 신축 , 개축, 증축), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 같이 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득, 무상취득을 불문한 일체의 취득을 말합니다.

 

형식상 취득은 물론 사실상 취득도 취득으로 인정합니다. 등기, 등록을 이행한 취득은 당연히 취득으로 인정되고 등기, 등록을 이행하지 않는 경우라도 사실상 취득하였다면 취득으로 인정합니다.

 

부동산의 승계취득 중 유상취득과 무상취득에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.

유상취득 : 매매, 교환, 법인에 의한 현물출자

무상취득 : 상속, 증여, 기부

 

 

취득세 부과 시에 취득시기가 중요

 유상 승계취득의 경우

 1) 원칙은 계약상 잔금지급일이다.

   다만, 계약상 잔금지급일을 알 수 없는 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날에 취득한 것으로 본다.

 

2) 예외적인 것이 있는데 이런 경우는 계약상 잔금지급일이 아니라 사실상 잔금지급일을 취득의 시기로 본다.

① 국가, 지방자치단체, 지방자치단체 조합으로부터의 취득

② 외국으로부터 수입에 의한 취득

③ 공매방법에 의한 취득

④민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문에 의하여 취득가액이 객관적으로 입증되는 경우의 취득

⑤ 법인장부에 의하여 취득가액이 객관적으로 입증되는 경우의 취득

⑥ "부동산거래신고 등에 관한 법률" 제3조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 규정에 의해 검증이 이루어진  취득

 

3) 등기일 또는 등록일을 취득시기로 하는 경우: 취득일 전에 등기, 등록을 하는 경우

 

무상 승계취득의 경우

1) 증여에 의한 취득

① 원칙: 증여나 기부 등의 무상취득의 경우에는 대가관계가 없이 취득이 성립되는 것이므로 그 취득시기는 계약일이다.

② 증여 또는 기부에 의하여 취득한 재산을 계약일 전에 등기, 등록한 경우에는 그 등기, 등록일을 취득시기로 본다.

 

2) 상속에 의한 취득시기는 상속개시일이다.

 

자가 건축에 의한 취득의 경우

① 원칙 : 건축허가를 받아 건축하는  건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일.

② 예외 : 사실상 사용일 또는 임시사용 승인일.

건축허가를 받아 건축하는 건축물을  사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는  그 사실상 사용일 또는 임시사용승인일을 취득시기로 본다. 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물의 취득시기는 사실상 사용일로 본다.

 

과세대상 

부동산 과세대상물은 승계취득, 원시취득한 경우는 물론 간주 취득한 경우에도 취득세 과세 대상이다.

지방세법에서 부동산이라 함은 토지와 건축물을 말하는데 이는 토지 및 그 정착물을 부동산으로 한다.

 

납세의무자

1) 부동산을 취득한 자

2) 부동산의 상속자

3) 주택조합원 : 주태 조합과 주택 재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택요 부동산 (공동주택과 부대 복리시설 및 그 부속토지)은  그 조합원이 취득세 납세의무자이다.

 

과세표준의 범위 

1) 매매 등 유상승계의 경우: 취득세 과세 표준은 취득가액 총액

2) 건물의 신축 등 원시취득의 경우 : 신축, 재축에 소요된 비용

3) 토지의 지목변경 : 지목변경으로 인하여 증가한 토지가액

 

과세표준의 결정은 취득자의 신고가액으로 한다.

주택거래신고지역에서는 주택법 시행령 규정에 의해 신고한 주택거래가액을 취득자가 "신고한 가액"으로 본다.

아래와 같이 경우는 시가표준액으로 한다.

① 취득자가 취득신고를 하지 아니한 경우

② 취득신고는 하였지만 신고가액의 표시가 없는 경우

③ 취득신고가액이 시가표준액에 미달한 경우

 

 

세율

일반과세 : 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 및 연부 금액의 4%로 한다, 다만 주택의 경우 취득가액에 따라 1%~3%로 한다.

취득세율

구분		1주택*	2주택	3주택	법인, 4주택~
주택매매	*조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
	비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%
주택증여	조정대상지역(3억원이상)	3.5%	12%	12%	12%
	그 외	3.5%	3.5%	3.5%	3.5%

 

취득세율의 경우 2020년 7월 10일 발표된 7·10 부동산 대책에 따라 조정대상지역 2 주택자는8%, 3 주택자 이상은 12%가 적용된다. 비조정대상지역은 2 주택자까지는 주택 가액에 따라 1∼3%의 취득세율이 적용되며 3 주택자는8%, 4 주택자는 12%의 세율이 적용된다. 법인은 예외 없이 12%를 적용한다. 조정대상지역에서 증여 시 2 주택부터는 12%로 더욱 강화되었다.

 

*세대 및 주택수 개념은 

1세대 : 주민등록상 세대를 기준으로 하고 배우자 및 30세 미만이고 일정 소득이  없는 자녀 포함

주택수: 임대주택, 주거용 오피스텔, 분양권, 입주권 포함하며, 공시지가 1억 원 이하 주택은 제외

공동소유: 각각 1개의 주택으로 산정( 동일 세대원 간의 공동소유인 경우 제외)

 

*조정대상지역이란? 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역을 말한다.

 

과세방법은 신고납부 조세이며, 납세의무자가 신고에 의하여 결정한 세액을 징수하는 것을 원칙으로 한다.

취득한 날부터 60일 이내에 이를 신고함과 동시에 취득세 산출세액을 납부하여야 한다.

 

골치 아프고 복잡한 세금이지만 기본적인 것을 한 번씩 정리해두는 것도 좋다는 생각입니다.

오늘 이 글을 읽으신 분은 그 일을 한번 하셨다는 생각입니다. 함께 읽어 주셔서 감사합니다.