청약 전에 알아두면 좋은 점

2022년 새해가 되었습니다. 올해 내집마련의 계획이 있으신가요?
청약통장으로 내집마련하는 방법을 알아보겠습니다.
이미 지어진 아파트는 부동산에서 매매거래를 하지만 '주택청약저축종합통장'은 새 아파트를 분양받기 위해 가입하는 통장입니다. 아마도 각 가정에 청약통장 하나씩은 있을겁니다. 그러나 청약을 어떻게 신청하는지, 그 방법과 절차를 어려워하는 분들이 많기에 정리해보았습니다.

 

 

1. 청약 목표를 세웁니다.
만약 청약 당첨이 된다면 직접 거주할 것인지, 임대를 줄것인지, 살다가 이사를 갈 것인지, 전매가 가능하다면 전매를 할것인지, 목적과 필요에 따라 자금계획이 달라지기 때문에 목표를 정해야 합니다.

2. 해당지역에 청약조건을 확인해야합니다.
해당지역 청약1순위가 되는지, 자격요건, 가점제/추첨제인지, 청약가능 범위(무주택자만 가능한지, 1주택자도 가능한지), 세대주 외에 세대원도 청약가능한지(규제지역에 따라 상이),전매가 가능한 지역인지 이런 사항들은 입주자 모집공고나 분양안내문에서 확인해야 합니다.

* 입주자 모집공고일 당일까지 변경이 필요한것:

① 청약종합저축의 예치금 충족

② 지역간 전입(주민등록 전입)

③ 세대주 변경

 

3. 지역별 정해져있는 청약예치금을 미리확인 해야 합니다.
입주자모집공고일 전까지 청약통장에 예치금이 있어야 청약이 가능합니다.

[청약순위 발생]
청약순위는 주택의 최초 입주자모집공고일까지 발생되어야 청약이 가능합니다.
국민주택 1순위 : 가입 후 1년(수도권외 지역 6개월)이 지나고 월 납입금을 12회(수도권외 지역 6회)이상 납입한 경우 (단, 수도권 2년/24회, 그외 지역 1년/12회까지 시, 도지사가 기간 및 회차 지정 가능)
민영주택 1순위 : 가입 후 1년(수도권외 지역 6개월)이 지나고 납입금액이 민영주택 청약예치기준금액 이상인 경우 (단, 수도권 2년, 그외 지역 1년까지 시,도지사가 기간 지정 가능)
단, 투기과열지구, 청약과열지역 주택 1순위 청약 시, 가입 후 2년 (국민주택인 경우 월 납입금 24회 이상 포함)이 지나야 하며, 법령에서 정한 제한사항에 해당하는 경우 청약자격이 제한됩니다.

[국민주택 청약 시 유의사항]
국민주택 청약순위 산정 시에는 월납입금을 지연(연체)납입 시 순위발생일이 늦어져 불이익이 발생할 수 있고, 미리 납입하신 경우 해당 월의 정해진 날짜(신규일에 해당하는 날)가 도래해야 납입회차와 금액을 인정함
국민주택 청약 시 회차별 납입인정금액은 최고 10만원까지 인정함
성년에 이르기 전 납입한 횟수가 24회 초과시 24회까지 납입 한 것으로 인정함

[민영주택 청약 시 유의사항]
민영주택 청약 시 지연(연체) 및 선납을 적용하지 않고, 납입금액의 총액이 예치기준금액에 도달한 날에 순위 인정함
가점제 적용하여 가입기간을 산정할 경우, 미성년기간 중 가입기간은 2년 초과 시 2년까지만 인정함

[민영주택 청약예치기준금액](거주지역/전용면적별) (단위 : 만원)

구분	서울/부산	기타광역시	기타시군	비고
85㎡ 이하	300	250	200	85㎡이하 민영주택(민간건설중형국민주택 포함) 청약가능
102㎡ 이하	600	400	300	102㎡이하 민영주택(민간건설중형국민주택 포함) 청약가능
135㎡ 이하	1,000	700	400	135㎡이하 민영주택(민간건설중형국민주택 포함) 청약가능
모든면적	1,500	1,000	500	모든 전용면적에 청약가능

4. 계약금을 준비하고 청약을 신중하게 신청해야 합니다.
청약은 계약금이 준비되었을때 신청해야하는 이유는 보통은 일주일 이내에 계약금 10%를 내야하기 때문입니다. 청약은 당첨되기가 어렵고 한번 당첨되면 '재당첨제한 제도'가 있어 투기과열지구나 분양가 상한제 적용주택은 10년간, 청약과열지구에서는 7년간 당첨이 제한됩니다.
또한 점수계산, 자격요건 등이 잘못됐다면 당첨 후에 무효처리가 되는 경우가 있습니다. 가점제에서 무주택기간을 잘못 계산했을 경우 부적격자로 처리가 될수있습니다. 그리고 향후 1년동안 청약이 제한됩니다. 동,호수가 마음에 들지 않아서 포기하는 경우가 있고, 필요자금을 잘못 계산하거나, 중도금대출이 불가능한다거나, 가격하락이 예상되거나, 본인의 조건을 잘못 확인해서 실수를 하는 경우가 많습니다. 이런 경우 청약에 어렵게 당첨이 되었지만,계약할 권리를 상실하게 되며,계좌부활까지 복잡한 절차를 거쳐야합니다.

5. 중도금대출과 잔금대출은 미리 확인하고, 필요한 자금보다 여유있게 준비합니다.
대출이 가능한지 여부를 확인하고, 취득세 등 세금도 확인해야 합니다. 필요자금보다 10% 이상은 준비해야 안전합니다.
투기과열지구는 최대40%의 LTV적용 주택담보대출이 적용되며, 비규제지역은 최대 70%대출이 가능합니다. 투기를 막기 위한 정부의 여러 정책들이 있어, 대출규제와 전매제한, 실거주요건이 있는지 여부도 확인해야 합니다.
1 주택자가 규제지역에 청약을 한다면 2년내 처분조건으로 중도금대출이 가능할수 있지만, 2주택자들은 중도금대출이 제한됩니다. 신용도나 연체상황, 해당지역 규제여부, 사전에 맞는 대출가능여부를 확인 하는것이 중요합니다.

6. 본인이 직접 조사하고 판단해서 청약을 하십시요.
직접 사전조사와 현장방문 등을 거쳐 스스로의 판단으로 청약을 하시길 바랍니다. 직접현장에 가봐야 알수있는 것들이 많이있습니다. 지도상이나 분양 사무실에서 얘기 하지 않는 단점이 있을 수 있습니다. 따라서 현장에 직접 가서 둘러보기를 권합니다. 해당 물건이 있는 아파트의 시세추이와 비슷한 면적의 가격은 어떤지, 매물의 현재 시세와도 비교해 보세요.

7. 평형 선택 시 전략적인 청약이 필요합니다.
아파트는 면적과 구조에 따라 선호도가 다릅니다. 지역에 따라 인기있는 형태가 다르며, 가족단위로 주로 거주하는 지역인지, 1인 가구가 많은 지역인지, 업무지역인지 따져보고, 사람들이 선호하지 않는 면적과 타입을 공략한다면 오히려 당첨가능성은 올라갈 것입니다.
가점점수가 낮다면 추첨제 비율이 높은 대형평수를 공략하는 것도 좋은 방법입니다.

8. 청약통장은 당첨 전에 해지하지 마세요.
청약가점제에서 부양 가족 수가 많을수록, 무주택기간이 길수록, 청약통장 가입기간이 오래될수록, 청약의 가점이 높기에, 일찍 가입해야 하고, 해지하지 말아야 하는 이유입니다. 당장 집 살 계획이 없더라도 청약통장을 만들어 놓으면, 통장에 있는 2, 300만원은 향후 2, 3억 이상의 가치가 있습니다. 만약 청약통장의 돈이 필요하다면 예금담보대출을 받으시길 권합니다. 청약통장은 나의 시간과 노력, 미래의 당첨가능성이 있는 로또이니 반드시 유지하시길 권합니다.