보유세(ft.재산세, 종합부동산세)와 공시가격

안녕하세요? 오늘은 21년도 마지막 날입니다.
다가오는 새해에는 모든 분들이 복된 새해가 되며, 정치나 경제에서 아쉬웠던 틈이 좁혀지고, 경제는 더욱 성장하길 바래봅니다. 

보유세와 공시가격

부동산을 주제로 다루다 보니 세금과 부동산은 거의 한 형제란 생각이 듭니다. 벤저민 프랭클린은 세금을 이렇게 표현했다고 합니다. "세상에 확실하다고 말할 수 있는것은 아무것도 없다. 죽음과 세금 말고는" 오늘은 그 확실한 세금중의 하나인 보유세에 관해서 알아봅니다.

모든 부동산은 소유하고 있는 자체로 세금을 매년 내야 합니다. 부동산 세금 중 보유세가 바로 그것입니다.
부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세를 말합니다.
재산세와 종합부동산세는 무엇이 다를까요?
재산세에 이미 부동산세가 들어있는 것은 아닌가요?

 

재산세란?

 

재산세는 자신이 가지고 있는 만큼 내는 세금입니다. 여기에서 재산은 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 말하며 현금은 해당하지 않습니다. 현금은 현금을 얻는 과정에서 이미 세금을 냈기 때문입니다.
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일 기준일이 됩니다.
재산의 소유가 명확하지 않으면 그 재산의 사용자나 계약자, 위탁자, 상속인이 납세 의무자가 됩니다. 재산세는 지방자치단체가 걷는 지방세이기 때문에 재산이 있는 지역의 기관에, 재산이 여러 곳에 있다면 각각 따로 세금을 내야 합니다.

납기시기
①토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지
②건축물: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
③주택: 산출세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

 

종합부동산세란?

고액의 부동산을 가진 사람들에게 부담시키는 세금입니다. 종합부동산세가 있는 이유는 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형유지와 국민경제의 건전한 발전을 위해 도입된 국세입니다. 종합부동산세는 재산세와 달리 주택과 토지에만 세금을 부과합니다.
2000년대 초반에 부동산 가격이 급등하면서 투기억제를 하려고 2005년에 처음 우리나라에 도입이 되었습니다.

 

과세대상
주택인 경우 공시 가격 합산 기준 6억 원 초과 (1 주택자는 11억 원 초과) 일 경우, 주택 외 토지나 상가건물의 경우에는 토지 중 나대지의 경우 공시 가격이 5억 원 초과 상가건물의 부수토지인 경우 공시 가격이 80억 원을 초과할 경우 종합부동산세 과세대상입니다.

과세기준일
매년 6월 1일로 하고, 납기는 12월 1일부터 12월 15일까지 관할 세무서장이 납세자에게 고지하여 납부하도록 합니다.

 

 

 

재산세에 이미 부동산세가 들어있는 것은 아닌가요?
종합부동산세는 이미 납부한 부동산세와 이중과세하지 않기 위하여 이미 납부한 재산세의 금액만큼 빼고 납부하게 되었으며 1 주택자와 장기보유자에 대한 혜택이 있습니다.

예외사항으로 1 주택자에 대한 종부세 부과기준이 올해부터 상향되었습니다. 그동안에는 공시지가가 9억 원을 초과하면 대상이었지만  올해부터 11억 원으로 상향조정을 했습니다. 1 주택자들은 11억 원까지는 종부세를 내지 않아도 됩니다.
종부세의 관심이 많아진 이유는 세금이 많아졌기 때문입니다. 부동산 가격 자체가 상승했습니다. 종부세를 결정하는 몇 가지 요인들이 동시에 올랐는데 그중 공시 가격이 19% 넘게 상승했다고 합니다.

*공시 가격: 정부가 세금을 매길 때 매년 1월 1일을 기준으로 국토부 장관과 시장, 군수, 구청장이 '부동산 가격 공시에 관한 법률"에 따라 공시하는 가격을 말합니다.

또한 앞으로 정부는 공시 가격의 변화가 있을 것이라 예고하고 있습니다.
① 정부는 그동안 공시 가격이 시세에 비해 너무 낮았다고 하여 2030년도까지 시세의 90%로 올리겠다고 합니다.
현재 공시 가격은 실거래 가격의 65~70% 정도라고 합니다. 또한 공시 가격이 변하면 그에 따른 재산세와 건강보험료 등 60여 가지가 영향의 조세혜택의 영향을 받는다고 합니다.
② 공정시장가액비율은 세 부담을 줄여주는 차원에서 여기에 포함되었는데, 작년에 90%를, 올해 95%까지, 내년에는 100%를 다 적용한다고 합니다. ③ 종부세율도 대부분의 구간에서 상향 조정되었습니다. 종부세 부과대상에 해당하는 사람들이 작년보다 훨씬 많아진 이유입니다. 부동산 가격이 오르면서 공시 가격이 올라갔고 그것 때문에 공시 가격 반영하는 비율도 높아지면서 세금을 많이 내게 된 것입니다.

1 주택자에 대한 상향기준금액이 올라갔음에도 불구하고 종부세 납세자가 10만 명이 늘었다고 합니다. 세액공제혜택은 1 주택자이고, 만 60세 이상, 5년 이상 장기 보유 시 공제율 합계 80% 한도로 중복 적용이 가능합니다.


공시 가격이 변하면 그에 따른 재산세와 건강보험료 등 60여 가지가 조세혜택의 영향을 받는다고 합니다.
재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 취득세, 등록면허세, 양도소득세 등등
복지 부분에서는 기초연금 및 장애인연금, 기초생활보장 등 복지정책의 수혜대상 선정 및 급여액 산출 등에 영향을 주는 것으로 조사되었으며, 기초연금과 장애인연금은 재산의 소득 상환액에 따라 수급여부가 결정됩니다.
기초연금은 다른 소득이 없을 경우에는 부동산 재산가액에 따라 4200만 원 이상이면 연금을 주지 않습니다.
건강보험료 , 근로 장려금 신청자격, 공공주택 입주자 자격, 교육비 지원대상 선정기준에서 공시 가격 상승의 영향을 받는 것으로 나타났습니다.
공시 가격이 오르면 세금만 오르는 것이 아니라 분양 가격도 오른다는 사실입니다. 공시가율이 현실화된다면 택지 가격 상승, 기본형 건축비가 오르고, 분양가 상승이 오면 최저임금 증가와 더불어 중도금 대출받을 수 없을 수도 있고 , 분양가 상한제와 상관없이 계속 분양가는 상승할 수 있습니다.
2022년 1월부터 총대출액이 2억 원을 초과한 차주는 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 또 2022년 7월부터는 총대출액이 1억 원만 초과해도 DSR 40% 규제를 받게 됩니다.

DSR이란: Debt Service Ratio 총부채 원리금 상환비율, 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다.

 

보유세관련 기존정책과 보완 방안 살펴보기

위의 표는 보유세 관련으로 기존 정책과 보완 방안입니다.  
일단 1 주택자에 대해서 2022년 재산세와 종합부동산세를 산정하는 공시 가격을 동결하겠다는 내용입니다.

이번에 공시 가격의 존재감을 알게 되었습니다. 공시 가격이 상승함으로 파생적으로 우리 생활에 미치는 영향에 대해 자세히 알게 되었습니다. 함께 읽어 주셔서 감사합니다.