오피스텔 투자(feat. 주거용, 수익형, 업무용)

 

안녕하세요?

요즘 부동산 시장에서 오피스텔이 핫합니다. 그 이유는 아파트 대신 그만한 몸값과 역할을 하기 때문이 아닐까 합니다. 주택에 대한 규제는 강화된 반면, 오피스텔은 아파트에 비해 규제가 덜한 이유도 있습니다. 오피스텔 개념부터 생각해본다면 사무실(office)과 호텔(hotel)의 합성어로서 사무실과 주거기능을 함께하는 공간이라는 다용도의 의미까지 있습니다.

 

오피스텔투자

 

오피스텔은 건축법 적용을 받기에 아파트보다 건축규제가 덜하고 용도에 맞게 수익형, 업무용, 주거용으로 사용할 수 있는 장점이 있어 투자의 대안으로 떠오르고 있습니다.

구입 당시 주거용, 업무용으로 구분하지 않으면 취득세는 4.6%로 주택수에 관계없이 적용합니다.

대신 주거용으로 분류되면 취득세와 양도세가 적용됩니다

또한 오피스텔 분양권은 주택수에 포함하지 않습니다.

 

주거용 오피스텔

대부분 1층에 편의시설이 갖추어져 있기에 신혼부부나 1~2인 가구에게 적합하며, 풀옵션과 역세권에 위치하고 있습니다.

대신 2020년 8월 12일 이후 주거용 오피스텔을 취득한 경우 일반주택에 해당되어 주택수에 포함되며 주택 보유수와 보유기간에 따라 적용세율이 다릅니다.

1세대 1 주택의 경우 비과세 장기보유 특별공제를 최고 80%까지 받을 수 있습니다. 조정지역에서는 실거주해야 비과세를 적용받습니다.

요즘에는 투룸이상의 구조와 큰 면적, 브랜드 있는 건설사가 조인해 아파트 못지않은 주거용 오피스텔로 아파트 속의 소형 아파트라 할 만큼 잘 지어져 있습니다.

청약통장이 필요 없고 가점제도, 전매제한이 없으며, 추첨과 선착순 분양 등으로 진입장벽이 아파트에 비해 수월합니다.

이제는 아파트 시세만큼 인기와 가격이 올랐습니다.

 

수익형 오피스텔

수익형 오피스텔은 오피스텔을 활용해서 월세수익을 창출한다는 투자의 의미입니다.

수익형 오피스텔을 선택하는 기준은 아파트같은 주거 단지에서 떨어져 있고, 도심지, 역세권, 인프라가 잘 갖춰진 입지에  주변보다 저렴하고 임대수익이 높은 곳을 추천합니다. 건축법이 적용되며 세세한 관련 법규도 체크해보셔야 합니다.

준주택에 해당되어 취득세 4.6%를 적용하며 양도세는 보유기간에 따라 차등 적용하며, 분양권 전매는 양도세 50%의 세율을 내야 합니다.

수익률은 적은 평수가 높으며, 자산가치를 따진다면, 평수가 큰 것은 구입할 때 목돈이 많이 들지만 오를 때 가격이 크게 오를 수 있다는 의미입니다. 청약통장과 전매제한이 없습니다.

 

업무용 오피스텔

업무용 오피스텔은  상업시설 설치를 목적으로 하기 때문에 소유주는 일반사업자에 해당되어 임대 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 합니다. 주택수에서 제외되어 양도세 구간에 따라 세금을 부과합니다. 3년 이상 보유하면 감면 혜택이 주어지고 보유기간이 길수록 혜택이 높아집니다. 1년에 2%씩 장기보유 특별공제혜택이 가능하며, 양도세 중과가 없으며, 비과세 개념도 없습니다.

 

오피스텔 대출

21년 5월부터 오피스텔 대출을 포함한 토지 및 상가 대출 등 비주택 담보대출에 대한 주택담보비율 한도 규제가 금융권에서 확대 적용되고 있습니다. 그러나 LTV 상한선이 70% 정도로 아직까지 유지하고 있는 점은 대출을 받는 입장에서는 다행이라 볼 수 있습니다.

LTV(Loan To Value ratio) 상한선이란, 은행에서 주택담보로 대출할 때 적용하는 '담보가치 대비 최대 대출 가능 한도'를 의미합니다. DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율)와 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)가 본인의 소득 기준으로 대출 비율을 정하는 것과 달리, LTV는 주택의 담보가치에 일정 비율을 계산합니다.
ex) 시가 10억 원 아파트의 경우 LTV가 70% 일 때, 최대 7억 원까지 대출이 가능하다.

 

오피스텔은 취득하고 매도하면서 주의해야 할 점은 주택으로 확인되면 주택수에 포함되어 양도세나 종합부동산세에 차이가 있습니다. 주거용 오피스텔은 임차인을 보호하기 위해 임대차 계약을 하지만, 수익형 오피스텔을 주거용으로 임대를 하는 경우 수익형에는 부과되지 않았던 세금이, 주거용이 되면 양도세와 취득세가 부과됩니다. 이런 이유로 수익형 오피스텔은 임대인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대를 하는 경우가 많습니다. 

 

이번에는 오피스텔은 용도에 따라 세금이 달라진다는 점과 주택수에 포함되는지 여부, 그리고 대출까지 알아보았습니다.

오피스텔에 관한 내용이 도움이 되셨으면 합니다. 

감사합니다!!